在我国城镇化猛速发展时期,新城作为城镇化阶段重要空间载体,包括福州在内的许多大城市开始规划建设新城。2000年福州市划分金山作为以工业园区为主的产业新城,新城内橘园洲片区作为产业园以工业化带动城市化协调发展。但由于早期产业粗放利用工业土地,导致出现大量产出效益低的工业用地。同时因部分园区内产业、居住功能分区失调,进而形成低效产住混杂用地,这些用地造成土地资源的浪费,无法满足经济发展需求。在城市谋求增长方式转型、发展新质生产力背景下,许多城市的新城相比于老城仍然是促进转型发展的较好抓手,推进新城低效用地再开发及产业的转型升级具有重要意义。本文以福州市金山新城橘园洲工业片区为例,剖析其低效产住混杂用地的形成机制及其园区企业改造升级面临难点,探究园区转型的实施策略、运营模式等方面的创新实践。提出适合我国新城产业园区低效产业用地再开发的策略,以期为我国各大城市新城低效产业用地再开发提供依据和参考。